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      新型產業用地來源及工業用地轉型—以深業上城為例

      來源:中機院  時間:2022-07-27  點擊:139
      新型產業用地政策提高了土地的容積率,極大地提高了土地的利用價值。對于園區片區這種以土地為主要資產的項目來說,是一個巨大的價值提升,有利于實現項目的自平衡。園區片區開發主體單位不能不高度重視并善用之。

        一、新型產業用地來源

        新型產業用地來源有三個,一是新增用地,二是工業用地轉新型產業用地,三是已出讓工業用地轉新型產業用地。


        二、工業用地轉型

        隨著各地有關新型產業用地的管理細則陸續出臺,已出讓工業用地轉新型產業用地的口子在漸漸松動。


        對于已出讓工業用地的轉型,各地的政策也有了較為明晰的規定,強調要符合產業發展導向和規劃條件要求。


        上海:在符合規劃和取得項目認定意見的基礎上,可通過簽訂補充合同的形式,重新約定土地用途、建設條件和相關條款,并按照研發總部類用地與普通工業用地評估差額的50%補繳土地出讓金。


        杭州:對不符合產業發展導向的存量低效工業用地可按規定報批后轉變為創新型產業用地,并由所在區按照“改一補一”的原則,在本區、縣(市)、新區區域內補足工業用地指標;確實無法補足的,按“退二進三”收益調節資金管理有關規定,實行異地代補。


        廣州:明確符合已取得國有建設用地使用權屬證明文件、不涉及企業原因閑置土地或存在違反供應合同約定的違約行為、取得新型產業用地(M0)規劃條件及產業資格審查意見,可通過補交土地出讓金的方式調整新型產業用地。


        三、典型案例

        深業上城(UpperHills)是集產業研發、公寓、酒店、商業于一體的“工改工+工改商”城市綜合體。項目占地面積約12.14公頃,平均容積率6.5.總建筑面積約120萬平方米,整個項目投資約200億。


        項目坐落在深圳市中心福田區,位于北皇崗路與筍崗西路交匯處西北側,距離福田金融中心片區不到兩公里,具有相對核心的區位。地塊前身是顯像管企業賽格日立的廠房,后賽格日立連續虧損,最終倒閉,廠房一度閑置。


        2009年,深圳市響應省政府大力推進城市改造的號召,頒布了《深圳市城市更新辦法》,明確提出“拆除重建類的工業區升級改造項目改造為工業用途或市政府鼓勵發展產業的,增加的建筑面積可按公告基準地價標準的50%來繳納地價?!边@一優惠政策。


        同年,國資委所屬的遠致投資完成了創新產業園區發展思路規劃設計,奠定了項目的產業定位——“創新產業總部基地”,并將項目后續工序交付給國有專業房地產開發平臺深業集團,項目于2011年開始了正式建設。


        總部基地項目招商難度大、資金沉淀多,往往在開發實操層面面臨巨大挑戰。因此,深業上城項目分片區、分階段開發,分為南區、北區兩大不同土地性質的片區,以“工改商+工改工”為開發模式實現滾動開發。


        一期將北區土地性質變更為商業用地,首先建設了北區的商務公寓使資金回籠。二期中南區仍保留工業用地性質,建設酒店、商業及總部寫字樓部分。

      新型產業用地來源及工業用地轉型—以深業上城為例

      深業上城用地轉型方案

      深業上城概述圖:來源于網絡


        四、小結

        由于土地供應的緊張,特別是對于國內一二線城市,盤活存量土地必將成為一個趨勢,新型產業用地的出現為存量工業用地的轉型開發增加了一個選項。新型產業用地政策提高了土地的容積率,極大地提高了土地的利用價值。對于園區片區這種以土地為主要資產的項目來說,是一個巨大的價值提升,有利于實現項目的自平衡。園區片區開發主體單位不能不高度重視并善用之。



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