新產業、新業態的用地具有研發用途比例高、需求多元化等特征，現行用地分類標準和管理政策難以適應新的要求，2019年6月27日，為適應新型產業用地需求，促進土地集約節約利用，中山市自然資源局新出臺《中山市新型產業用地管理辦法》(以下簡稱“辦法”)，在工業用地大類中增加 " 新型產業用地 ( M0 ) " 中類。本文就該辦法，并結合《<中山市新型產業用地管理辦法>規劃管理操作指引(試行)》(以下簡稱“指引”)、《中山市舊廠房升級改造實施細則》(以下簡稱“細則”)、《中山市城市更新項目土地出讓價款計收規則》(以下簡稱“規則”)及相關案例，對中山市的新型產業用地政策進行分析。
一、定義
新型產業用地是指符合中山產業發展導向，融合研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產、生產性咨詢服務等創新型產業功能以及相關配套服務的用地。
二、項目用房
新型產業用地的用房分為兩類，一類是產業用房，一類是配套服務設施(在“指引”中明確生活服務設施包含辦公、食堂、宿舍、小型商業四種類型)。細分如下圖所示：
三、規劃條件要求
新型產業用地主要有以下規劃條件：
1、用地面積：應大于2公頃(30畝)，舊改項目不超過25公頃(375畝);
2、容積率：3.5-6.0;舊改項目不超5.0;
3、建筑密度：不超過40%;
4、綠地率：10%-20%;
5、建筑高度不超過120米;
6、配套服務設施計容建筑面積不超過項目總計容建筑面積的30%;
7、產業用房與配套服務設施應盡量分開設置。
四、分割轉讓
新型產業用地項目達到約定條件，可按幢、層等基本單元分割和轉讓，但是只能整體按份轉讓，不允許土地分割轉讓，也就是說，即使是按幢分割，也不能土地單獨分割出證。
開發主體自持產業用房比例不得低于51%(扣除提供給政府的部分)，自持年份不得低于15年;2次轉讓的要求兩年內不得再次轉讓。配套服務設施的中小型商業、食堂等用房不得轉讓，只能自持。即扣除提供給政府的部分后，實際上可售面積低于49%。
受讓方要求：中國境內注冊，符合新型產業項目類別。并需要進行資格審核，與區鎮政府簽訂履約合同。但未對配套設施的轉讓作出資格限制。
產業用房按幢分割的，每個基本單元建筑面積不得少于2000平方米;產業用房按層分割的，每個基本單元建筑面積不得少于500平方米。配套服務設施可隨產業用房按可分割轉讓產業用房建筑面積占產業用房總建筑面積的百分比分割轉讓，如下圖：
五、地價計算
新型產業用地地價不得低于工業用地基準地價。
新增新型產業用地采取公開出讓，出讓起始價原則上按照商業服務業用地市場評估價的35%確定(經領導小組認定需要支持的產業項目，可下調至25%);
“三舊”改造的“工改M0”采取協議出讓，市場評估價按照商業服務業用地市場評估價的20%確定，“細則”匯總根據不同情況又分為四種，如下表：
方式 | 地價評估 | 出讓金計算方式 | 最高出讓年限（年） |
原屬國有出讓用地 | 土地面積（M0）*容積率*商服用地區片市場評估價*容積率修正系數*20%-原土地面積*工業用地區片市場評估價*用地類型修正系數*剩余年期的年期修正系數。 | 差額 | 50 |
原屬國有劃撥用地 | 土地面積（M0）*容積率*商服用地區片市場評估價*容積率修正系數*20%-原土地面積*工業用地區片市場評估價*用地類型修正系數*60%。 | 差額 |
完善歷史用地征收手續后協議出讓 | 土地面積（M0）*容積率*商服用地區片市場評估價*容積率修正系數*20% | 評估價 |
村集體資源申請將集體建設用地轉為國有土地后協議出讓 | 土地面積（M0）*容積率*商服用地區片市場評估價*容積率修正系數*20%*40%。 | 評估價 |
已出讓工業用地轉為新型產業用地的采取協議出讓，新型產業用地市場評估價按照商業服務業用地市場評估價的20%確定(僅限于翠亨新區馬鞍島范圍)。
六、方案與建設
1、大于10公頃(15畝)項目可分期建設，最多分三期。
2、報規時需明確產權單元。
3、宿舍的設計要求：
(1)建筑面積，集體宿舍≤60平方米;單元式宿舍≤150平方米。
(2)按照宿舍、住宅的國家防火規范及日照要求設計。
(3)原則上宿舍部分獨立設置。
(4)按照公建化立面進行設計。
(5)可統一設置管道煤氣。
4、小汽車車位配比，按建筑面積產業用房按0.8/100平方米，配套服務設施1.0個/100平方米。
5、開發主體需自持30%車位。
七、案例分析
本案例為中山星光達珠寶有限公司競得的翠亨新區起步區地塊。
1、地塊編號：W15-19-0128
2、面積：48140.6平方米(72.2109畝)
3、起拍價：15720.3129萬元
4、競得人：中山星光達珠寶有限公司
5、競得價：15720.3129萬元(217.70萬元/畝)
6、位置：中山市南朗鎮(翠亨新區起步區)西三圍
7、用途：工業(新型產業用地)
8、出讓年限：50年
9、容積率：5.0-6.0
10、綠地率：10%-20%
11、建筑密度上限：40%
12、建筑限高：120米
13、配套設施比例上限：30%
14、行業要求：珠寶首飾及有關物品制造(行業代碼2438)
15、競買人資質要求：具有珠寶首飾及有關物品制造資質(資格)的公司或企業(并未提及股東具備資質是否可以)
16、聯合體要求：不接受聯合體競投
17、達產要求：2372天內達產，達產當年達到預期產值160000萬元(2215.7萬元/畝)，預期納稅額6750萬元(93.48萬元/畝)
18、分割轉讓條件：
(1)首期竣工并達到《項目履約監管合同》約定投資強度，可分割轉讓的建面可為計容的20%(含公建);
(2)完成年產值、年稅收指標后(可提前完成)，可以分割轉讓的建面可為計容建面30%(包括配套部分);
(3)完成所有指標后(可提前完成)，可以分割轉讓的建筑面積累計至計容建筑面積的49%(包括配套部分)。
(4)投資強度：33236元/平方米
通過本案例數據分析，容積率、建筑高度等要求都符合規定，但是，要求達到一定投資強度、年產值、年稅收，才能允許分割轉讓對應比例的用房，有點苛刻，可見，政府不希望M0用地成為新的炒作。
八、小結
M0用地的開發，任重而道遠。根據相關反饋，土地面積不少于30畝，對企業招商有一定的壓力，并且，不少于30畝的面積，不一定適合所有企業，比如一些優質的企業可能不需要這么大的面積，可以考慮分期工地，穩定推進;產業用房分割轉讓和再次轉讓要求過于苛刻，大大降低了資產的流動性，這不利于一個企業的發展和風險防控，從而影響開發企業的招商工作的開展。
